楼市最怕什么？当然是两大“通缩”，货币通缩和人口通缩。

才刚踏入2018年，“两大通缩”都出现了：一个是M2增速降低到了40年来新低，另一个更可怕：放开二孩都刺激不了人们生育的欲望...

01

雪崩！楼市基本面已逆转

最近，利空楼市数据一个接一个，除了火箭妞上一篇文章提及的M2增速创历史新低外，又来了倆！

首先来看第一个，国家统计局数据说：去年全国出生人口数量和人口出生率双双下降！

2017年全年共出生人口1723万人，比2016年减少63万人。人口出生率为12.43‰，同比下降0.52%。

要知道，2016年国家已经全面放开了二孩，两年了，人口却减少了63万，可以用雪崩来形容了！人口不升反降，为啥？

很简单，生不起，养不起。

人生最大的两笔支出，一个是孩子，一个是住房。

从经济学角度来说，两者有一定的替代效应，当我们的购房成本不断上升时，就会降低另一方——孩子的需求量。

特别是在北上广深，很多人连婚都不想结，不愿生孩子，除了观念，生活质量，经济负担也是一个非常重要的因素。

另外，丈母娘发话，必须要有房才能结婚。所以很多年轻人不得不攒够了钱买房，然后才能考虑结婚生子呀，这也会导致人口出生率降低。

反过来，人口出生率也会影响房价。

如果人口出生率下滑，那么房地产的基本面就将面临坍塌。怎么说？

房地产要想继续保持增长，必须要有人口红利。

参考国外，基本人口出生率一旦开始下降，这种趋势就很难逆转了。城市化水平高了，想叫大家生都难了，看日本就知道。

中国社会科学院数据测算表明，中国18到44岁青年人口2017年为5.48亿，到2022年将降低到5.18亿，五年间减少三千多万人。18到35岁年龄段青年人口同样呈减少趋势，从2017年的3.66亿将减少到2022年的3.44亿，共减少2200多万人。

如果未来30年，中国的人口一直处在下滑的通道，那支撑楼市继续红火的可能性是tan90°，不存在的。

02

杠杆快要

长到天上了

另外一个利空信号，则是央妈公布的最新数据：中国居民家庭的杠杆率（注：衡量楼市泡沫化程度的重要指标）达到了60%的警戒线！

08年09年货币大放水、15年至16年的货币宽松，大部分资金加杠杆进入了楼市，变相推高了房价。

而在两轮楼市大繁荣的刺激下，原来较低的居民部门的负债率也渐渐走高...

为啥？房价越高，居民负债(房贷总额)自然越高，除非房价涨幅和整体收入涨幅一致。

但目前的房价收入比可能会吓你一跳，房价收入比就是一个拿着城市平均年薪的人，在这个城市买一套标准大小的房子需要多少年。

根据最新数据，在深圳不吃不喝要40.7年才能买上房，在北京要33.4年，在上海要31.8年...

国际上标准的房价收入比一般在4~6之间，中国30多个中心城市，只有呼和浩特和银川勉强达标...

可想而知，不靠外力，想要在一二线城市买上房，无疑于痴人说梦话，所以央妈大放水的那几年，低利率的信贷泛滥成灾，成了变相推高房价的元凶...

如果杠杆继续往上加，只能有两个结局：要么一大批家庭财务破产，楼市崩盘，这是高度依赖土地吃饭的ZF势必要阻止的。

要么再一次大放水，解放这批高负债家庭，但这样无疑是历史重演，恶性循环。

所以，在两个结局都绝不允许发生的前提下，国家开始封杀各种变脸消费贷进楼市，银行开始收紧信贷，甚至是停房贷...

03

今年买房怎么办？

结合两个楼市利空信号，给老铁们两个建议：

一、“人口通缩”是三四线的致命伤，真不要炒。

人口通缩是未来短期内很难逆转的趋势，而人口持续流出，短时间因去库存抄高的三四线城市，待到库存量回到三年前的水平，肯定要歇菜了。

人口一旦被抢走，不是房价下跌那么简单，而是你根本就卖不掉。

楼市调控目的是维稳，短期内抑制房价增长，现在一二线的回调只是暂时。

因为这些城市有高端产业作为支持，人口会保持持续流入。一旦楼市调控放开，被压抑的需求会爆发，一二线的房价还会有上涨空间。这阵子，是刚需和改善型购房客上车的好机会。

所以首付足够高，在今年打算换房的老铁，先卖后买，会比较从容，而且更容易淘到性价比高、或价格急降的房子。

我个人比较看好粤港澳大湾区，中国城市化水平最高的地方，也是新兴产业最聚集的区域，在北京、上海人口负增长（赶人）的当下，深圳和广州还保持强势的人口净流入。

二、少数高杠杆炒房者，要警惕家庭破产的风险。

国家的楼市调控政策最终目的不是遏制炒房，而是通过冻结中国最大的人民币来转移债务，防止资本外逃。

而且在货币收缩的大趋势下，手里握着几套房的，不要幻想能熬到楼市真正松绑的那天，因为在此之前，你就会被不断走高的利率和各种成本压垮。

所以建议炒房客们特别是有家室的，结合自己的储蓄收入与负债的情况，处理掉手上多余的房子吧。

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